מצוקת הדיור והפרויקטים החדשים

מזל טוב, שוברים צלחת, חיוכים מכל עבר, כולם מאושרים. צעקות מזל טוב נשמעות, בקבוקי היין נפתחים ומגשי תקרובת מובאים לשולחנות. אך יש משהו שמעיב בתוך השמחה הגדולה. 'איפה תגורו אחרי החתונה', ממהרים בני משפחה ומכרים לשאול והתשובה לרוב עדיין אינה ידועה.

שידוכים רבים קמים ונופלים על סעיף המגורים, השתתפות ההורים משני הצדדים ובני הזוג ברכישת הדירה. ככל שחולפות השנים, מי שהתפתה להדחיק את רכישת הדירה להמתין לזמנים זולים יותר, התאכזב. המחירים לא מפסיקים לעלות.

מצד שני, בשנים האחרונות ישנה התפתחות בניה אדירה בירושלים ובמרכז הארץ, יחד עם הפריפריה הקרובה והרחוקה. רבים מעדיפים לגור בדירה משלהם, אחרים מעדיפים לרכוש דירה במקום מוזל ולשכור דירה בסמיכות להורים. מגזין 'במה' שוחח עם ראשי ערים וכן עם אנשי מקצוע, יזמים, קבלנים ומנהלי שיווק, לשמוע על הפרויקטים השונים הנבנים בימים אלו ולקבל את המלצותיהם של המומחים.

פרויקטים יוקרתיים בירושלים – למי הם פונים

נפתח עם עיר הבירה, עיר הקודש ירושלים.

ירושלים אמנם רחוקה כפי הנראה לתת פתרון למצוקת הדיור החרדית. יחד עם זאת פרויקטים רבים של בניה הולכים ומוקמים בזה אחר זה ורמת הביקוש נוסקת לגבהים.

זוגות צעירים מתקשים למצוא דירה בירושלים במחיר סביר, אולם משפחות רבות שמתגוררות בירושלים שנים רבות ומבקשות לשפר את תנאי המגורים ולעבור לדירות גדולות יותר, מוצאות את מבוקשן בפרויקטים החדשים.

שכונת רמות בירושלים יודעת בשנים האחרונות עדנה בכל הנוגע לפרויקטים חדשים. הפרויקטים היוקרתיים והמבוקשים ביותר מוקמים בשכונה זו, כאשר הרוכשים נהנים הן מדירות גדולות ומפרט עשיר והן מאוויר הרים פתוח, רחבות הדעת שאינה נמצאת בשכונות הצפופות והוותיקות במרכז העיר. אך המחירים אינם זולים כלל.

אחד הפרויקטים המדוברים הינו 360, במסגרתו נבנית שכונה של ממש. כבר כיום כל מי שחולף בכביש רמות, לא יכול שלא להבחין במבני ענק שצמחו לגובה מעל קניון רמות, כאשר במקום מתוכננת שכונה פרטית ייחודיות, עם בית כנסת נפרד, פארק ירוק בין הבניינים ועוד.

360 ברמות – מרבית הדירות נמכרו

• נתי, מנהל השיווק של 360 ברמות, האם ניתן לקבוע באופן סופי שפתרון מצוקת הדיור אינו נמצא כלל בירושלים ובערי המרכז, אלא בפריפריה בלבד?

"אינני יכול לקבוע שום דבר ובוודאי שלא באופן סופי, הכל עניין של היצע וביקוש".

• האם פרויקט יוקרתי כדוגמת 360 ברמות ירושלים מיועד לכתחילה לתושבי חו"ל, או פונה למשפרי דיור ואולי אף לזוגות צעירים?

"הפרויקט פונה למגוון האוכלוסייה בירושלים, החל ממשפרי דיור בשכונת רמות, תושבי חו"ל, זוגות צעירים וחלק נכבד של הגיל השלישי".

• נשמח אם תוכל להרחיב מעט על הפרויקט המבוקש.

"הפרויקט בכללותו מכיל 243 דירות, המיקום כידוע מעולה וגם המחירים טובים. בסייעתא דשמיא רובו של הפרויקט כבר מכור. נותרו כחמישים דירות בלבד למכירה.

• צפי אכלוס הפרויקט?

"שנה".

מצפה רמות – "זיהינו את הצרכים של קהל משפרי הדיור"

אחד הפרויקטים המצליחים בירושלים הינו השכונה החדשה 'מצפה רמות', הנמצאת בימים אלו בעיצומו של שיווק שלב ג' ואחרון של הפרויקט המבוקש.

• אסף בויאר, מנהל השיווק של חברת ISA הבונה את שכונת היוקרה 'מצפה רמות', האם אכן מרבית רוכשי הדירות הינם משפרי דיור?

"שכונת 'מצפה רמות' אכן מהווה מקום מבוקש מאד למשפרי דיור. המיקום הנגיש והנוף המיוחד מצד אחד והמפרט הגבוה בדירות ובבניין מצד שני אכן נותנים מענה טוב למי שמחפש פרויקט שיעניק לו איכות חיים. מכיוון שזיהינו את הצרכים של קהל משפרי הדיור בשלב השלישי של הפרויקט העלינו מאד את רמת המפרט בדירה כדי להקל על הרוכשים להגיע לדירת החלומות שלהם".

• מרבית הרוכשים הינם ירושלמים, או מגיעים רבים אף מחוץ לעיר?

"הרוכשים הנם מגוונים למדי, אבל בוודאי יש רוב לתושבי שכונת רמות אשר מכירים ואוהבים את מרקם החיים בשכונה וחיפשו איך לשדרג את עצמם בתוך השכונה המוכרת".

• כיצד אתה מסביר את התופעה שמחירי הדירות בירושלים לא מפסיקים לעלות?

"מחירי הנדל"ן ממשיכים לעלות בכל הארץ בכלל ובריכוזים חרדיים בפרט עקב המחסור הגדול בדירות לעומת הביקושים הקיימים, וגם הפתרונות הקיימים, של הקמת קהילות בפריפריה, הם נקודתיים ולא נותנים מענה אמיתי ורחב. לכן אני לא רואה בשורה חדשה באופק לגבי עליות המחירים הצפויות".

• האם ישנה תופעה של הגירה מהשכונות הוותיקות והצפופות בעיר לשכונת רמות שמציעה יותר 'משב הרים' פתוח?

"בהחלט. מכיוון שיש שכונות בירושלים בהן אין בניה חדשה בכלל ומכיוון שרמות היום מתפתחת ומתחדשת בצורה מואצת היא הפכה לשכונה מבוקשת, כמובן שגם הנוף בשכונה ונגישות הרכבת הקלה העתידית עוזרים להרבה משפחות לראות את עתידם במצפה רמות".

• כמה יח"ד מכיל הפרויקט בכללותו וכמה נותרו לשיווק בשלב ג' האחרון?

"פרויקט מצפה רמות בכללותו מכיל כ-250 יח"ד, כאשר בשלב השלישי והאחרון אשר נפתח לשיווק יש 84 דירות במגוון גדלים ובמפרט מיוחד".

רמת גבעת זאב – שם עולמי

יו"ר זק"א, יהודה משי זהב, הוא אחד התושבים החדשים של שכונת היוקרה 'רמת גבעת זאב', ומאז שעבר לשם הוא נרגש להפיץ את הבשורה, כהגדרתו. אין פלא, כשאתה מתגורר בשכונה שמגשימה את חלומן הכמוס של משפחות חרדיות מהארץ ומהעולם. תוך שנה השכונה מתפקדת כאילו נוסדה לפני שנים. התפוסה מתקרבת למלאה, והמשפחות כולן מהסלתה ושמנה של המגזר החרדי, מהארץ ובעיקר תושבי חו"ל.

הדירות שעוד נותרו בשכונה הייחודית הזו, הן בגדר מציאה חסרת תקדים – של רכישת דירה לאכלוס מיידי, בתוך שכונה מתפקדת שיש בה הכל. משירותי קהילה ודת, מוסדות חינוך, פארקים, מרכזים מסחריים, מתקני ספורט. ועוד. תושבי המקום מעידים כי טרם נוסדה בישראל שכונה ברמה כה גבוהה, שכל ההבטחות לקונים קוימו במלואן ואף מעבר לכך, וכל זאת עוד לפני שלב האכלוס.

שכונת 'רמת גבעת זאב' התפרסמה בזכות צעד תקדימי, בו לראשונה בישראל הוקמה שכונה שהושקעו בפיתוחה סכומי כסף כה גבוהים. השכונה קנתה לעצמה שם עולמי.

• יהודה משי זהב, לאחר שנים כה רבות בירושלים נטשת את העיר?

"מבחינתי לא עזבתי את ירושלים, אלא ירושלים מתרחבת", הוא מסביר בחיוך. "כתוב שירושלים עתידה להתרחב, אז זה מה שקורה היום. מאז שקניתי את הבית ועד שנכנסתי אליו, לכל מקום שהגעתי פשוט עשיתי השוואה והגעתי למסקנה: יש פה סטנדרטים הרבה יותר גבוהים ממה שהציבור מכיר, אנחנו במרחק נסיעה של רבע שעה מירושלים, מגיעים לכל מקום בקלות, המחירים נוחים, ויש פה איכות חיים שמי שלא נמצא כאן, פשוט לא יבין.

"אתה מסתובב כאן ומרגיש כאילו אתה בעיירה בשוויץ, רק חסר שלג. יש פה את כל התנאים של ירושלים, גם מבחינת מזג אוויר, רמה גבוהה, ליגה אחרת. מבחינתי אני בכפר נופש אמיתי, וזה ניכר גם ברמה של הילדים, יש פה כמות גינות מעבר למקובל, גם כשלא היו מחויבים כלל, ולא מדובר על גינה של מגלשה ונדנדה, אלא פארקים ברמה גבוהה עם מתקנים מיוחדים. פשוט נופש, אמרתי כבר".

מעבר לשטחים הגדולים, לבתים המדהימים, משי זהב מציין בהערכה רבה את הקהילה שנוסדה במקום. "הקהילה כאן מגובשת באופן מעורר התפעלות", הוא מציין. "גם מי שגר כאן רק חודשיים – מרגיש כאילו הוא כאן שנים. התפתח פה משהו לא מובן. תמהיל של קהילה יפהפייה. אמריקאים, ליטאים, ירושלמים, חסידים, כולנו כאן לומדים שיעורים יחד, יש תהילים לילדים, אבות ובנים, הרצאות לנשים. כולם יחד, ללא הבדלים.

"החגים הופכים לחוויה אחת גדולה. בשמחת תורה השנה, עשרות משפחות פשוט אכלו יחד. כל השכונה במקום אחד, דואגים לקידושים בשבתות, בחגים מייצרים אווירה וסעודות משותפות, פשוט תענוג.

יזמית הפרויקט, חברת ח.י.ש נופי ישראל, הצליחה ליצור תקדים בעולם הנדל"ן כשבנתה שכונה מא' ועד ת' עוד לפני שלב האכלוס שלה. עיתונאים ובכירים מעולם הנדל"ן שסיירו במקום במהלך הבנייה והפיתוח, וכן זמן קצר לפני שלב האכלוס, השתוממו לחזות בפיתוח היוקרה שתוכננו על ידי אדריכלים בינלאומיים, והם הבהירו כי ניתן לומר בוודאות, ש'רמת גבעת זאב' הינה השכונה היפה ביותר בישראל. עכשיו אתם יכולים להיות חלק ולנצל את מספר הדירות שעוד נותרו. והמחיר? דירה מוכנה לאכלוס בשכונה היפה ביותר בישראל החל מ- 2.5 מיליון ₪.

עיר השמש העולה

במרכז הארץ, בסמיכות לירושלים ולא הרחק מערי המרכז, מודיעין עילית, פתח תקוה, אלעד ובני ברק, נפרסים שטחי ענק, הרריים ובלתי ניתנים לתפיסת מלוא העין, בדרכים המובילות לתוככי העיר בית שמש.

העיר נמצאת במרכז הארץ עם עתודות בניה בלתי נגמרות. נדמה שרק בשנים האחרונות גילו את הפוטנציאל הענק הגלום בה, עת שכיהן בתפקיד יו"ר הוועדה לתכנון ובניה, הרב משה מונטג. במהירות האור פעל מול משרדי הממשלה הרלוונטיים, ועדות התכנון השונות, קידם אישורים וחתר במרץ לעבר היעד: בניית אלפי יחידות דיור חדשות.

כיום ניצבת במלוא תפארתה רמה ג', כאשר כל העת נבנים פרויקטים נוספים, חדשים ויוקרתיים ברחבי העיר כולה וברמת בית שמש ד', בהם 'מצפה החורש', 'יסודות צור', 'נופי עילית' ועוד.

יחד עם הבניה המאסיבית בעיר, גילו את הפוטנציאל הגלום בה אוכלוסיות רבות, בהן אמריקאים רבים שעברו להתגורר בה ומתווספים כל העת, וכן זוגות צעירים שמחפשים דירה במרכז הארץ במחיר שפוי ומשפחות ברוכות ילדים המבקשות לגור בעיר תוססת, אך בעלת שטחים ירוקים נרחבים, בריאה ירוקה בלתי נגמרת.

על מנת לעמוד על הביקושים הגבוהים למגורים איכותיים בעיר, פנינו לאסף בויאר, מנהל השיווק של חברת ISA הבונה את הפרויקט היוקרתי 'מצפה החורש' בעיר, אשר עם תחילת השיווק נחטפו דירות בפרויקט כמעט כמו לחמניות אחרי הפסח…

• אסף, מהי הסיבה לביקושים הכל כך גבוהים בפרויקט החדש והיוקרתי בבית שמש, האם זו העיר בית שמש, או הפרויקטים המוצלחים שהחברה בנתה בירושלים ובמקומות נוספים ותושבי בית שמש המתינו שהחברה תבנה גם בעירם, או גם וגם?…

"הצורך של הציבור החרדי בפתרונות דיור הפך את הבניה החדשה בבית שמש למבוקשת מאד, ואכן רמת בית שמש ד' הופכת להיות פתרון טוב שנותן מענה לחלקים הולכים ורבים בציבור החרדי. כמובן שההיכרות של הקהל עם חברת ISA מהפרויקטים שבונה החברה לציבור החרדי בפרויקט JE במתחם שנלר ובשכונת רמות בירושלים אכן עזרו לנו להיכנס לשוק חדש מבחינתנו, ועדיין הופתענו לטובה מקצב המכירות בפרויקט".

• כיצד מתמודדים עם הביקושים הללו? כמה יחידות דיור ישנן בסך הכל בפרויקט?

"בפרויקט יש 265 יח"ד ועל מנת להתמודד עם הביקוש שהיה מעל למצופה הקדמנו את פתיחת השיווק של הפרויקט השני שלנו ברמת בית שמש ד' – 'מצפה החורש' כדי לתת מענה לביקוש הקיים".

• הפרויקט שלכם פונה לזוגות צעירים או למשפרי דיור?

"יש מגוון רחב של דירות אשר יתנו מענה לכלל הקהלים. דבר מיוחד אשר יש ברמת בית שמש ד' הוא דירות 3 חדרים אשר מוצמדת להן האפשרות לבנות חדר רביעי לאחר 3 שנים מקבלת המפתח, כאשר התכנון וההיטלים בגין הבניה העתידית כבר סודרו, כך שזהו פתרון מצוין למשפחות בתחילת דרכן.

"מעבר לכך יש לנו מגוון דירות אשר ניתן 'לשחק' איתן בתוך התכנון הקיים ולהוסיף חדרים בתוך שטח הדירה.

• לפי המחירים באיזור, ניתן אמנם לרכוש דירה גדולה בבית שמש ולקבל את מלוא התמורה לתשלום, אולם העיר בית שמש מתרחקת מלתת מענה לפתרון מצוקת הדיור.

"גם הוספת כל הדירות בכלל הפרויקטים החדשים ברמת בית שמש ד' לא תפתור את מצוקת הדיור באופן כללי, אבל התכנון העירוני ברמת בית שמש ד' הוא ברמה חדשה לגמרי ממה שהציבור החרדי מכיר, הן מבחינת תכנון השטחים הירוקים בשכונה והן בכמות המיועדת למוסדות הציבור ושטחי המסחר, ולכן מי שמחפש פתרון טוב באופן פרטי יכול למצוא מגוון רחב של דירות אשר יתאימו לו, ולקבל איכות חיים חדשה במחירים משתלמים".

• מהי המלצתך לזוג צעיר שמחפש לרכוש דירה בשכונה?

"יש בשכונה מגוון רחב של דירות ואפשרויות וכדאי להשוות ולבדוק כדי למצוא את הדירה המתאימה ביותר.

"נקודות שכדאי לקחת בחשבון מעבר לגודל הדירה והמחיר הן מהו מפרט הדירה, כאשר ההבדלים בין מה שמקבלים יכולים להגיע לפער של עשרות אלפי שקלים מבחינת הדייר, וכמובן שקניית דירה היא עסקה משמעותית מאד ויש חשיבות רבה לחברה הבונה את הפרויקט ולכן כדאי לברר גם את איכות החברה הבונה על מנת לקבל החלטה מושכלת".

מודיעין עילית – עדיין פתרון או חלק מבעיית הדיור?

העיר מודיעין עילית שנוסדה כפתרון למצוקת הדיור החריפה בציבור החרדי, שגשגה למימדים שלא חלמו מייסדיה, בזכות ברכתם של גדולי ישראל וניהולו המוצלח של ראש העיר הרב יעקב גוטרמן, אשר הוביל את עירו לניהול כלכלי המהווה סמל ודוגמא במשרדי הממשלה ולהצלחה רבה בכל פרמטר.

רבים אינם יודעים: העיר מודיעין עילית הינה העיר היחידה בארץ שהיא עיר פרטית, הוקמה על קרקעות פרטיות על-ידי יזמים פרטיים. בניגוד לכל ערי הארץ, לעירייה אין שטחי מסחר ותעסוקה, אין הכנסות של חלף היטלי השבחה ועוד הכנסות קבועות רבות שישנן בכל רשות מקומית.

גם הכנסות מארנונה כמעט ואין לעיריית מודיעין עילית, מאחר ורוב מוחלט של תושביה זכאי לאחוזי הנחה גבוהים. העיר מוגדרת כסוציו-אקונומי 1, שזו הדרגה הכלכלית הנמוכה ביותר, חרף כל זאת, ראש העיר הרב יעקב גוטרמן, זוכה מדי שנה לקבלת פרס ניהול תקין ממשרד הפנים. באחת השנים אף ציינו כי מודיעין עילית הינה העיר היחידה בדרגת סוציו-אקונומי 1 הזוכה בפרס זה.

מי שנכנס היום לעיר, רואה כיצד היא התרחבה וגדלה לבלי היכר, בשכונות המזרח בונים בניינים חדשים ללא הפוגה וכך גם ברחובות נוספים ברחבי העיר. זאת מלי להתייחס לבניה הגורפת של כלל התושבים בדירותיהם.

השאלה היא האם כיום מודיעין עילית מהווה חלק מהפתרון של מצוקת הדיור, או שכבר הפכה בעצמה לחלק מהבעיה, לאחר שמחירי הדירות בעיר האמירו ביותר ומשתווים לדירות בבני ברק.

לשם כך פנינו אל הרב יהושע שטרן, מנהל שיווק חברת "קרית ספר" הוותיקה והידועה, אשר בנתה ובונה שכונות רבות בעיר.

• עיר כמו מודיעין עילית בה יש לחברתכם פרויקטים רבים, מהווה עדיין פתרון למצוקת הדיור החריפה?

"החברה נמצאת כעת לקראת סיום פרויקט גדול 'נופי עילית – נאות הפסגה' הכולל כ-600 יח"ד כאשר 400 מהן אוכלסו והשאר בתהליכים שונים, כשהצפי לסיום ואכלוס כל הפרויקט הוא כשנתיים.

"בחודשים הקרובים אנו מתכוונים להשיק פרויקט נוסף במודיעין עילית כ- 300 יח"ד שיהווה מענה חלקי לדרישה העצומה למגורים במודיעין עילית".

• האם פרויקט המגורים שלכם פונה לזוגות צעירים, או לכתחילה מיועד עבור משפרי דיור ולקהל שיש באפשרותו לשלם מחירים גבוהים יותר?

"תמהיל הדירות הינו משולב, בחלקו פונה לזוגות צעירים ובחלקו למשפרי דיור, העיר קרית ספר – מודיעין עילית נמצאת בשנת ה-30 להקמתה, רבים מתושביה 'היו בעבר זוגות צעירים' ועם השנים דירת שלושה חדרים שרכשו אינה מתאימה למצבם כיום ולכן ישנה דרישה מתמדת לדירות גדולות בנות 5 חדרים והחברה נותנת מענה לפלח שוק זה ע"י תכנון ובניה של דירות רחבות ידיים שמתאימות למשפחות גדולות".

נשמח אם תוכל להרחיב מעט אודות הפרויקט שהחברה בראשותך מקימה בימים אלה.

"חברת קרית ספר מקימה בימים אלו שני פרויקטים גדולים, האחד במודיעין עילית זהו הפרויקט היפה ביותר שנבנה אי-פעם במודיעין עילית, מדובר בנופי עילית – נאות הפסגה, בשכונה יתגוררו למעלה מ- 900 משפחות בדירות המשקיפות לנוף יפהפה, השכונה תוכננה בקפידה, יש בה שטחי ציבור גדולים מאוד, בחלק משטחים אלו כבר נבנו בתי ספר, ישיבות, סמינרים, גני ילדים ומעונות ועוד, המשרתים כבר עתה את תושבי השכונה, חלק נוסף של מבני הציבור נמצא בבניה מואצת.

"השצפ"ים בשכונה הם לשם דבר, לאחרונה נחנך במרכז השכונה הפארק הגדול שמשתרע על מספר דונמים ובו מתקני משחקים חדישים ביותר. בנוסף, ישנם שטחים ירוקים וגינות רבות הפזורות לבין הבתים המשמשות את תושבי הבתים הסמוכים להם.

"פרויקט נוסף ההולך ומוקם בימים אלו הוא ברמת בית שמש ד' 2, שם החברה בונה כ -180 יח"ד בגדלים שונים, פרויקט זה הינו חוליה נוספת לפרויקט בן 250 יח"ד ברמת בית שמש ג' שאוכלס בהצלחה רבה בשנים האחרונות. הביקושים ברמת בית שמש גבוהים מאוד ובמיוחד לפרויקט זה הנבנה ע"י חברת קרית ספר בעלת מוניטין ואמינות גבוהה ביתר.

"אמנם רוב הדירות נמכרו, אולם נותרו מעט פנטהאוזים מפוארים הפונים לנוף ירוק מדהים עם שלושה כיווני אוויר, לכל דירה מוצמד מחסן וחניה בטאבו, מחירי הדירות באיזור נוחים לעת עתה, עם האכלוס בעוד כשנתיים צפויה עליית מחירים משמעותית".